Thibault Dieste Mur, arquitecto del Sobrarbe y Pirineo de Huesca

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El proyecto y la obra de principio a fin (y sus costes)

 

Se describe a continuación el proceso de desarrollo y construcción de una vivienda unifamiliar estándar, aunque gran parte del proceso es de aplicación para todo tipo de obras de edificacion.

 

 

Adquisición de la parcela o edificio

- Si no dispones de un terreno o edificio a reformar, deberás adquirirlo y escriturarlo a tu nombre, para determinar la propiedad del inmueble. La escritura deberá ser pública y realizada ante notario, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad (en el Sobrarbe, la oficina se encuentra en la Avenida de Ordesa de Boltaña). Los costes de terreno varían enormemente según si situación, pero principalmente valen según lo que se puede hacer en ellos. Esto varía según las condiciones urbanísticas que le afectan. La tramitación en la Notaría y en el Registro de la Propiedad de la adquisición de una parcela a un particular ronda los 600€. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es de un 7% sobre el valor de venta escriturada de la parcela.

- Para conocer las limitaciones urbanísticas de una parcela o edificio específico, puedes acercarte por el ayuntamiento correspondiente y pedir una cédula urbanística con condiciones actuales (tipo de suelo como urbano/urbanizable/rústico, usos, edificabilidad máxima, retranqueos, cesiones, alturas, etc). Redactártela es la obligación del ayuntamiento, para cualquier parcela aunque no sea tuya. Es una documentación vinculante, por lo que toda la información expuesta en ella es definitiva. Este paso es muy recomendable antes de comprar. Obtendrás la cédula urbanística tras 15 días a dos meses máximo. El precio es según cada ayuntamiento, y rondan los 130-160€. También puedes acudir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple para saber si existen limitaciones, deudas o cargas sobre la parcela.

- Si es necesario recojer con precisión donde están los límites de la parcela, para evitar posibles futuros problemas, el propietario dará constancia del estado actual de la parcela (generalmente realizando un plano topográfico acotando las distancias más relevantes y reportaje fotográfico). Posteriormente un notario atestuguará que el documento presentado en veraz, realizando un acta notarial.

 

Durante el desarrollo y definición de los aspectos generales del diseño:

- Este es el periodo donde el promotor y el arquitecto plantean el proyecto y toman las decisiones más importantes. Se definen las características generales del proyecto, se alcanza a un programa de necesidades detallado y se calculan las superficies aproximadas del proyecto. Gradualmente se va llegando a una solución satisfactoria y adecuada hasta conseguir la propuesta definitiva.

- Para empezar, el promotor debe definir sus deseos y forma de vida de la forma más detallada y concisa posible, desde el carácter e intención general hasta los pequeños detalles. El promotor especificará el programa de forma detalladamente (número y tipo de estancias, con sus superficies aproximadas). Cuanta más información se le transmita al arquitecto mejor.

- Según la complejidad y desniveles de la parcela, si se trata de una obra de nueva planta o ampliación, puede ser necesario encargar una medición topográfica. Esto puede rondar entre 500€ y 1000€ según el tamaño, los desniveles y demás accidentes de la parcela (de una parcela media).

- Si se trata de una vivienda de nueva planta, el promotor deberá encargar el estudio geotécnico obligatorio. El geotécnico es un estudio del subsuelo, revelando los tipos de estratos y a las profundidas en que se encuentran, la resistencia del terreno, la presencia del nivel freático, etc. Es recomendable que la empresa del geotécnico se ponga en contacto con el arquitecto lo antes posible, para obtener los resultados antes de plantear la estructura, ya que afecta al cálculo de la cimentación. El arquitecto les indicará la situación y geometría posible del edificio para realizar las catas en los puntos más relevantes. Esto cuesta sobre 500-1000 1000€ para una albergar una unifamiliar media, sobre 1500€ para una unifamiliar muy grande. El estudio geotécnico deberá ir visado por el colegio de geólogos.

 

Contratación del constructor:

- Se contratará al constructor lo antes posible para garantizar el comienzo de la obra en el momento deseado. La obra se puede gestionar por administración (el constructor factura por horas y materiales, recomendable para rehabilitación y se controla personalmente la obra y la eficiencia de las tareas y trabajadores) o por presupuesto previamente acordado (recomendable para obras de nueva planta o si no se visita la obra frecuentemente). En presupuestos cerrados, se suele presupuestar los movimientos de tierra y cimentación por Administración, debido a la dificultad de valorar la cantidad de tierra movida. Se debe hablar con varios constructores lo antes posible y visitar algunas de sus obras realizadas. Se recomienda hablar con los constructores de las obras similares a la tuya que veas en los alrededores y que estén bien realizadas conforme a tu criterio. El arquitecto os puede recomendar.

- Si se contrata por presupuesto será necesario prestarle al constructor/es una copia del proyecto básico y de ejecución una vez redactado (el arquitecto te podrá enviar los archivos digitales del proyecto). Se recomienda pedir presupuesto a tres constructores diferentes.

- Si el promotor no es de la zona y sólo sube los fines de semana, puede ser interesante que contrate a un constructor que trabaje los sábados o sabados por la mañana, para poder reunirse con él adecuadamente en obra.

- Es muy recomendable, aparte de obligatorio, que el constructor esté dado de alta y disponga de su obligatorio certificado de inscripción en el registro de empresas acreditadas (REA).

 

Redacción definitiva del proyecto:

- Antes de redactar formalmente el proyecto para su tramitación, hay que haber decidido todos los aspectos. Estos incluyen el material de la carpintería exterior y sus protecciones, tipo de calefacción y combustible/energía, existencia de armarios empotrados, duchas o bañeras, bidés, posibles usos futuros a tener en cuenta, etc, además de cualquier otro aspecto que pueda desear el promotor.

- Una vez alcanzada la propuesta definitiva y con la seguridad que no se realizarán más cambios, se procede a redactar el proyecto en sí (proyecto básico y de ejecución, que generalmente se tramitan juntos).

- Cuando esté preparado el proyecto, el arquitecto redactará la factura y cobrará los honorarios pactados correspondientes a la fase del proyecto. También contratará su seguro profesional obligatorio específico del proyecto, pagará los gastos del Colegio de Arquitectos del proyecto, y pagará los costes de impresión del proyecto. Los costes del proyecto serán los que hayan acordado entre promotor y arquitecto.

- Posteriormente el arquitecto visará toda la documentación del proyecto en el Colegio de Arquitectos, lo cual es obligatorio para obtener la licencia. El arquitecto también le enviará al promotor una copia digital de su proyecto íntegro y en formato pdf, además de una copia del presupuesto en formato Word y bc3 para que los constructores puedan abrir y modificar el presupuesto con sus programas informáticos.

 

Obtención de licencia:

- Una vez el promotor obtenga el proyecto visado por el Colegio de arquitectos, llevará dos copias al ayuntamiento para pedir licencia y tramitará la instancia correspondiente de el ayuntamiento. Este proceso suele tardar de dos a tres meses, según los organismos implicados (ayuntamiento como mínimo, Habitalidad si alberga personas), y también dependerá de la rapidez de cada ayuntamiento. Si la obra se emplaza en suelo rústico, o si existe proyecto de actividad, deberá aprobarse por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio. Si se trata de un edificio protegido o situado en zona de Paraje Pintoresco (municipios de Fiscal, Broto, Torla, Fanlo, Puértolas, Tella-Sin, Bielsa, Plan, San Juan de Plan y Gistaín) deberá aprobarse por Patrimonio (Servicio Provincial del Patrimonio Cultural Aragonés). Si se trata de una instalación hotelera o turística, por Turismo. Si hay instalaciones especiales, por Industria. Si la obra está muy cerca de ríos o existen vertidos, por la Confederación Hidrográfica del Ebro.

- Cuando el ayuntamiento y demás organismos hayan redactado sus informes, el ayuntamiento le enviara el informe al promotor por correo a su domicilio (o al arquitecto si el promotor le encarga a éste que tramite el proyecto en el ayuntamiento). A su vez el promotor le enviará o entregará al arquitecto una copia en papel o foto-escaneo digital (si el arquitecto tramita el proyecto en el ayuntamiento, el arquitecto le enviará al promotor el original). Si se encuentran incidencias en el informe para licencia de obras, el arquitecto lo solucionará inmediatamente. El coste de la licencia y tasas municipales ronda entre el 3-4% del presupuesto de ejecución material según el Colegio de Arquitectos, que es sobre un 65% del coste de construcción real, aunque estos porcentajes varían según cada ayuntamiento, que fijan sus propios impuestos y tasas).

- Si se trata de una obra con división horizontal, es obligatorio un proyecto de telecomunicaciones. Algunos ayuntamientos lo requieren para dar licencia, pero otros no, por lo tanto, si no lo piden, el promotor puede optar por no encargarlo (a su propio riesgo). Los proyectos de telecomunicaciones los redactan los ingenieros de telecomunicaciones.

- En caso excepcionales, puede ser necesario realizar otros estudios complementarios, como proyectos de instalaciones (si la obra tiene instalaciones especiales), proyecto de actividad (si la obra se incluyen dentro de las actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas), estudio de impacto ambiental, etc.

 

Poco antes de iniciar la obra:

- Si lo necesita, el promotor contratará un préstamo hipotecario del banco (se recomienda pedir las condiciones a varios bancos). Para calcular y conceder la hipoteca, el banco necesitará una copia digital en pdf del proyecto para realizar la tasación, y posteriormente impondrá las condiciones que estime oportunas.

- El promotor contratará su seguro obligatorio de responsabilidad civil. Esto suele rondar los 400€ por una unifamiliar media.

- El arquitecto le enviará una copia de su seguro de responsabilidad civil obligatorio, específico para su obra, al promotor (el arquitecto además paga una suma anual fija para su seguro, que deberá continuar pagando durante 10 años después de jubilado).

- El promotor encargará la dirección de ejecución a un aparejador y la coordinación de seguridad al mismo aparejador u otro profesional cualificado. Si el promotor lo desea el arquitecto les puede recomendar e incluso tramitar en su nombre. El aparejador acuerda con los promotores sus propios honorarios, y de todas formas se puede pedir presupuestos.

- Si se trata de una obra con división horizontal y se venderán las viviendas o unidades antes de 10 años, se contratará un seguro de responsabilidad decenal. El seguro obliga a la contratación de una OCT (Organismo de Control Técnico), que durante la construcción comprobará la calidad de la edificación y efectuará controles y ensayos sobre materiales y ejecución. Si contratas un crédito hipotecario, será el banco quien te imponga una OCT (sino lo eliges tú). Los servicios de una OCT rondan los 2.200€ para una unifamiliar media.

- Si se invade o afecta la calle con andamios, vallados, acopios de materiales, etc, serán necesario la obtención de un licencia municipal para la ocupación de la vía pública.

- Si es necesaria una grúa, el constructor realizará los trámites necesarios. Si no se ha realizado previamente un estudio geotécnico de la parcela para la obra en general, será necesario realizarlo en el sitio de la colocación y asiento de la grúa. Esta partida se incluye dentro del presupuesto de ejecución material de la obra, y suele rondar los 800€. La empresa de la grúa también redactará un proyecto de montaje de la grúa. La existencia de la grúa también se incluye dentro del presupuesto de ejecución de la obra, e incluye el proyecto de montaje, el alquiler mensual, los costes de mantenimiento, el montaje y el desmontaje, y el seguro. El coste variará según los meses que está en obra, su tamaño y modelo, y los accesos. Con el proyecto de la grúa, se tramitará la licencia de instalación de grúa en el ayuntamiento.

- Se avisará por lo menos un mes antes de empezar la obra al arquitecto y al aparejador para empezar a tramitar la documentación obligatoria.

- El constructor entregará bien antes de empezar la obra una copia del plan de seguridad al promotor y otra al coordinador de seguridad. El coordinador de seguridad aprobará el plan en el acta de aprobación del plan de seguridad (y deberá llevarla a visar por su Colegio profesional). Con el plan y la acta el promotor o constratista tramitará la apertura del centro de trabajo a la delegación de Trabajo en Huesca (Avenida del Parque, 2, 3º, tel. 974 22 98 61). Serán necesarias 5 copias del Plan y del Acta (una copia de obra, una copia para el Coordinador, una copia para el promotor, dos copias para trabajo) y una copia adicional si en dicha obra existe OCT (Oficina de Control Técnico).

- Se pedirá las condiciones de suministro de electricidad a la compañía Endesa. Esto se puede hacer en internet en www.endesaonline.es, en su sección "promotores" y "nuevos suministros" (para calcular la potencia que necesitarás ver al apartado "calcula tu potencia" en la misma web). También puedes acudir a Endesa Huesca en la calle Miguel Servet, n.8, 22.002 de Huesca o llamarles al 974 20 20 33. Te hará falta entregarles un plano de situación y emplazamiento donde se aprecie la situación de tu parcela/edificio. Para nuevas acometidas el coste de la conexión con la red eléctrica puede costarte sobre 3.000€ más obra civil (unos 5.000€ si te lo hace todo Endesa), aunque sumará más si la conexión está lejos.

 

Al inicio de la obra:

- Al arquitecto emitirá el certificado de inicio de obra y obtendrá de su Colegio el libro de órdenes y asistencias, que deberá permanecer en la obra.

- Igualmente el coordinador de seguridad obtendrá de su Colegio el libro de incidencias en materia de seguridad y salud, que también permanecerá en la obra.

- También deberá permanecer en la obra una copia íntegra del proyecto.

 

Durante la obra:

- Todas las modificaciones e imprevistos deberán aprobarse por el arquitecto antes de ejecutarlos. Si hay modificaciones importantes según el proyecto, el arquitecto las describirá y reflejará en un anexo, que deberá ser visado y tramitado en el ayuntamiento. El promotor le enviará al arquitecto una copia del informe que emita el ayuntamiento sobre estas modificaciones.

- Si existen estructuras con cimentación, pilares y jácenas de hormigón, el constructor encargará ensayos del hormigón a un laboratorio de control de calidad. Pueden ser necesarios otro tipo de ensayos.

 

Al final de la obra:

- Cuando la obra esté totalmente terminada según proyecto, el arquitecto, aparejador y coordinador de seguridad redactaran las facturas y cobrarán los honorarios correspondientes a la fase de dirección de obra.

- Posteriormente el arquitecto y el aparejador redactarán el certificado de fin de obra. Este certificado debe ir visado por el colegio de aparejadores y por el de colegio de arquitectos. Se devolverá al colegio de arquitectos el libro de órdenes, y al colegio del coordinador de seguridad el libro de incidencias.

- El promotor solicitará la licencia de primera ocupación al ayuntamiento (en principio un técnico del ayuntamiento pasará para inspeccionar que la obra se adecua al proyecto por el que se concedió la licencia y se ha realizado correctamente). Ya no se realizán Cédulas de Habitabilidad.

- El promotor contratará los servicios a las compañías suministradoras: electricidad (Eléctricas Reunidas de Zaragoza), agua (ayuntamiento), telefonía (Telefónica para la línea), etc.

- El promotor acudirá al notario para realizar las escrituras, y el notario tramitará la escritura en el registro de la propiedad. Los honorarios del notario y del registro rondan los 600€ para obra nueva, y los impuestos sumar aproximadamente un 1% del valor de la vivienda.

- El promotor acudirá a una oficina del Catastro para modificar las condiciones de su vivienda si es nueva o si ha cambiado sus condiciones (cambios de uso, delimitación del terreno, valor del inmueble, etc). El Catastro es el organismo que tasa el valor del inmueble y determina los impuestos que recauda sobre este.

- Si existen diferencias entre la realidad y los planos de Catastro, se deberá acudir al ayuntamiento o al Catastro y presentar la evidencia que demuestre la situación actual (planos de la parcela y/o edificación, planos topográficos, fotos, testimonios, etc). Posiblemente hará falta el acuerdo de todos los propietarios de las parcelas limítrofes (sino se presentan durante la tramitación, el Catastro se pondrá en contacto con ellos, aunque esto es más complicado).

- Tras todo este largo pero necesario proceso, el promotor podrá disfrutar finalmente de su propiedad. De todas formas, se le recuerda al propietario y/o ocupante, que tras el final de la obra, todos los edificios requieren unas tareas periódicas de mantenimiento y conservación.


 

Este escrito es meramente orientativo. Todos los costes son aproximados y dependerán de las particularidades de cada proyecto. El arquitecto no se responsabiliza por la información incorrecta en esta página o el uso de ella. Cualquier duda sobre los contenidos de esta hoja se le comunicará al arquitecto, que los aclarará amablemente.